Según la Autoridad de Turismo de Tailandia (TAT), 24.081.613 extranjeros entraron a Tailandia entre el 1 de enero de 2023 y el 25 de noviembre de 2023. Por estadística, en el futuro muchos de estos extranjeros que vinieron como turistas considerarán lugares como Bangkok, Phuket o Samui como lugar de destino. segunda vivienda mediante la compra de una unidad de condominio y la obtención de visas a largo plazo. Tras el fin de la pandemia, y durante el último trimestre de 2023, nuestro despacho de abogados en Tailandia H&P ha asistido a varios clientes privados a adquirir condominios de lujo, especialmente en Bangkok.
Tailandia es un destino principal tanto para viajes como para residencia. Comprar una unidad residencial en Tailandia puede ser no sólo una excelente oportunidad de inversión sino también una forma de mejorar el estilo de vida de familias y particulares. Aunque los extranjeros generalmente no pueden comprar ni tener la propiedad de la tierra en Tailandia, pueden sin problemas comprar y tener la propiedad del condominio en Tailandia. Por tanto, comprar un condominio es la principal alternativa para construir una vida en Tailandia. Los abogados de H&P con experiencia en bienes inmuebles en Tailandia, han preparado este resumen de los aspectos legales de la compra de propiedades en Tailandia por parte de extranjeros.
Investigacion legal ANTES de comprar una unidad de condominio
Es fundamental realizar una debida diligencia legal exhaustiva antes de firmar cualquier contrato de compraventa. Por ejemplo: sólo en 2023 al menos dos proyectos de condominios de lujo casi terminados en Pattaya y Asoke/Bangkok, entre otros proyectos, enfrentaron severos problemas legales e incluso órdenes de demolición por no tener una licencia de construcción.
En nuestra experiencia profesional, el papel del abogado en Tailandia es de proteger y proteger al extranjero que quiere invertir su dinero desde el extranjero y comprar unidades de condominio. Por ejemplo, es importante verificar copias actualizadas del título de propiedad para evaluar si hay un préstamo, gravamen, deuda o litigio pendiente que afecte a la unidad de condominio.
Cualificaciones para comprar una unidad de condominio en Tailandia
Un extranjero que desee comprar y registrar la propiedad de un condominio en Tailandia debe verificar las restricciones de propiedad de un condominio en Tailandia. Según la ley tailandesa, está prohibido que un extranjero sea propietario de más del 49% del total de unidades del edificio de condominios. Por lo tanto, los extranjeros en un condominio no pueden exceder el 49% del espacio vendido en el condominio. Según nuestra experiencia profesional, los abogados que contrate deben verificar siempre la lista de unidades y cuotas tanto en el Departamento de la Propiedad (Land Department) como en la persona jurídica, ya que a veces la cuota no coincide en ambas listas.
Además de los requisitos anteriores para que un extranjero sea propietario de un condominio en Tailandia, no existen restricciones ni requisitos adicionales establecidos en la ley. Esto significa que un extranjero puede ser propietario de una unidad de condominio y registrar la propiedad a su nombre en el Departamento la Propiedad. Sin embargo, el extranjero, a menos que tenga residencia permanente, debe enviar el dinero para comprar la unidad de condominio desde un país extranjero.
En otras palabras, el método de pago debe implicar una transacción de divisas como se indica a continuación. Por lo tanto, existen dos alternativas para que un extranjero compre una unidad de condominio en Tailandia. Los extranjeros que tienen residencia permanente pueden comprar unidades de condominio sin remitir los fondos desde el extranjero, pero otros extranjeros con otro tipo de Visa deben transferir el dinero de acuerdo con la transacción de divisas para recibir un documento FET.
Por otro lado, es importante aportar la misma cantidad o más que el precio de compra de la unidad para obtener el FET y registrar al nuevo propietario en el Departamentode la Propiedad de Tailandia. El concepto de transferencia bancaria internacional debe reflejar la información completa de la compra.
Transferencias de montos desde el exterior para la compra de un condominio en Tailandia
Para comprar una unidad de condominio en Tailandia, un extranjero debe cumplir con las regulaciones de transferencia de dinero a Tailandia. Dichas regulaciones están relacionadas con la recepción de un documento de transacción de divisas (FET) del banco para la compra de más de 50.000 dólares. Sin un documento FET, un extranjero no puede registrarse como propietario de un condominio en el Departamento de Tierras.
La transacción de divisas (FET) es un documento que muestra la transacción entre un banco comercial y su cliente relacionada con la compra en moneda extranjera de más de 50.000 dólares. El FET implica la compra de un condominio en Tailandia porque un extranjero tiene dos alternativas para comprar un condominio de la siguiente manera:
A) Puede transferir el dinero desde su cuenta bancaria extranjera directamente a la cuenta bancaria tailandesa del constructor del condominio.
B) Él o ella puede transferir el dinero de su cuenta bancaria extranjera a su propia cuenta bancaria tailandesa y luego transferir el dinero al constructor del condominio.
En nuestra opinión, la opción B es la mejor opción, ya que los abogados de H&P pueden abrir una cuenta bancaria personal para cualquier extranjero que quiera comprar una propiedad en Tailandia independientemente de la visa.
Registro del titulo de propiedad
Después de comprar un condominio y recibir el documento FET del banco, un extranjero puede tener la propiedad del condominio registrándose en el departamento de la Propiedad.
El registro en el departamento de la propuedad convertirá al extranjero en propietario oficial de la unidad de condominio.
Principalmente, los abogados del comprador del condominio ayudarán a registrar el nuevo titulo en el departamento de la propiedad. Un extranjero puede otorgar poder al abogado mediante la firma de un poder para proceder con el proceso de registro y/o asistir con los pagos. En caso de que desee que uno de nuestros abogados inmobiliarios le ayude con el proceso de registro del nuevo propietario, necesitaremos lo siguiente:
-Una copia del pasaporte
-Un documento de transacción de divisas (FET) en caso de que un extranjero no tenga residencia permanente en Tailandia.
-Un poder en caso de que un extranjero otorgue poderes a otras personas para proceder con el proceso de registro.
Además de los documentos anteriores, el promotor, que es el vendedor del condominio, debe proporcionar documentos como el contrato de compraventa, la escritura de propiedad, etc. También recomendamos que sus abogados en Tailandia revisen dichos documentos para evitar clausulas injustas.
Registro del hogar
Una vez que un extranjero tiene la propiedad del condominio y lo ha registrado en el registro de la propiedad, puede registrarse como cabeza de familia en el registro del hogar. El documento de titular de casa se separa de la propiedad del condominio. Para registrarse como cabeza de familia, un extranjero debe preparar los siguientes documentos:
-Un pasaporte
-Una copia del pasaporte legalizada por la embajada y una versión traducida al tailandés legalizada por el consular tailandés.
-Un permiso de trabajo (en caso de que tenga un permiso de trabajo en Tailandia)
-Versión tailandesa de Tor. Ror. 14
-Escritura de propiedad
-2 fotos de 1,5 pulgadas de tamaño
-Al menos 2 testigos
-Una fotografía de un condominio, que tenga el número de la habitación y el interior de la unidad.
Debido a que el registro del hogar va más allá del proceso de transferencia de propiedad, el constructor del condominio no puede ayudar a un extranjero en este proceso. Por esta razon es importante contratar a un abogado para que le ayude con esto. Después de realizar el registro de la casa (libro amarillo en el caso de extranjeros y libro azul en el caso de tailandeses), el extranjero puede obtener un documento de identidad rosa de Tailandia.
Si desea comprar una propiedad o condominio en Tailandia y necesita proteger su inversión, comuníquese con los abogados tailandeses de H&P en Bangkok en info@abogadotailandia.com
