Tailandia es una jurisdicción de tradición legal civilista y muchos de los conceptos de derecho común no existen en el Código Civil tailandés, como las estructuras de “trust”. Cuando se trata de propiedades inmobiliarias, existen muchas formas de controlar los activos sin infringir la ley sobre la propiedad de la tierra, como el usufructo o los contratos de arrendamiento a largo plazo en Tailandia. Nuestro despacho de abogados en Tailandia H&P ha preparado un resumen de los aspectos más relevantes en relación con los contratos de arrendamiento a largo plazo.
– Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles a largo plazo-
En un contrato de arrendamiento, hay dos partes: una parte es el “Arrendador”, que es quien alquila la propiedad. El arrendador puede ser el propietario del edificio arrendado o puede no ser el propietario del título, pero tiene derechos en virtud de un contrato o por ley.
La otra parte es el “Arrendatario”, que tendrá derecho a utilizar la propiedad arrendada de acuerdo con los términos especificados en el contrato. El arrendatario acepta pagar el alquiler a cambio del uso de la propiedad.
El contrato de arrendamiento debe estar documentado por escrito y firmado por ambas partes con testigos, tal y como estipula el Código Civil y Comercial de Tailandia. Según la experiencia de los abogados españoles y tailandeses de H&P, esto es importante en caso de futuras disputas relacionadas con el contrato de arrendamiento, ya que permite emprender acciones legales.
– Tarifas y gastos administrativos del contrato de arrendamiento-
El propietario del inmueble debe pagar el impuesto sobre la tierra y la construcción, pero las partes pueden acordar quién es responsable, si una de las partes o ambas comparten la responsabilidad en la proporción especificada.
El contrato de arrendamiento debe estar sujeto a un impuesto de timbre del 0,1 % calculado a partir del alquiler total durante la duración del contrato. Si el alquiler total supera el millón de baht, se debe pagar el impuesto de timbre en el Departamento de Ingresos o hacienda tailandesa.
Los arrendamientos de más de 3 años deben registrarse en el Departamento de Tierras o Registro de la propiedad, con las siguientes tarifas:
Tasa de registro: 1 %
Impuesto de timbre: 0,1 %
Tasa de solicitud: 5 baht
Tasa de testigos: 20 baht
– Duración del arrendamiento de edificios/áreas comerciales-
Las partes pueden acordar un plazo de arrendamiento corto o largo según las necesidades de cada una de las partes. La ley específica las siguientes pautas:
Los contratos de arrendamiento que no excedan de 3 años no necesitan registrarse en el Departamento de Tierras o Registro de la Propiedad.
Todo contrato de arrendamiento que exceda los 3 años debe ser por escrito y registrarse en el Departamento de Tierras o Registro de la Propiedad.
Los contratos de arrendamiento no pueden exceder los 30 años; si se extiende el contrato, solo se puede hacer en incrementos de hasta 30 años.
El período del contrato de arrendamiento puede establecerse para que dure toda la vida del arrendador o arrendatario.
– Cláusulas importantes para incluir en el contrato-
En la experiencia profesional de los abogados de H&P en Tailandia, estas son las cláusulas más significativas de estos contratos.
Información de las partes: nombres y direcciones del arrendador y el arrendatario.
Detalles de la propiedad: ubicación, tipo, tamaño y características de la propiedad arrendada.
Duración del contrato de arrendamiento: fechas de inicio y finalización del contrato de arrendamiento.
Monto del alquiler: el alquiler a pagar, el método de pago (mensual, anual) y la fecha de vencimiento.
Depósito de garantía: monto del depósito de garantía requerido y condiciones para su devolución.
Derechos y deberes de las partes: disposiciones relativas a la transferencia del contrato de arrendamiento o de los derechos a otra parte.
Condiciones de terminación: métodos y condiciones para la terminación del contrato.
Transferencia de derechos: disposiciones relacionadas con la transferencia del contrato de arrendamiento o de los derechos a otra parte.
Resolución de disputas: métodos de resolución a través de tribunales o arbitraje.
Cláusulas de indemnización: protegen al arrendador de la responsabilidad por lesiones o daños resultantes del uso de la propiedad por parte del arrendatario.
Disposiciones adicionales: limitaciones o condiciones especiales, como el uso apropiado de la propiedad.
Firmas: firmas de las partes y testigos, junto con la fecha, para confirmar el acuerdo del contrato.
Es fundamental definir claramente los derechos y responsabilidades de las partes para evitar cualquier pérdida futura de beneficios. En base a nuestra práctica en derecho inmobiliario consideramos que es muy recomendable realizar una debida diligencia o investigaciones legales para evitar cualquier riesgo legal para el arrendatario, especialmente cuando se trata de establecer hoteles o complejos turísticos.
Si necesita consultar con un abogado inmobiliario en Tailandia, comuníquese con H&P en info@abogadotailandia.com
