Es comúnmente sabido que la propiedad de la tierra se demuestra en el título de propiedad. La escritura de propiedad la emite el Departamento de Tierras de Tailandia, que tiene autoridad sobre la tierra.
No obstante, también existen muchos tipos de títulos de propiedad. Algunos de ellos no presentan la propiedad sobre el terreno ya que pueden mostrar sólo el derecho de posesión. Por lo tanto, se recomienda examinar la categoría del título de propiedad antes de emprender una acción legal sobre dicho terreno. Los abogados en Tailandia de H&P han preparado este breve resumen general de las diferentes categorías de escrituras emitidas por el Departamento de Tierras para aportar aclaraciones y algo de luz sobre este tema.
Inicialmente, es obligatorio comprender el concepto legal tailandés de derecho de posesión y derecho de propiedad. La propiedad es el derecho más amplio sobre la propiedad. El propietario de la propiedad tiene derecho a utilizar la propiedad como desee y puede transferir la tierra a otras personas mediante la venta o cualquier método de transferencia.
En cambio, el derecho posesorio sólo permite a su titular el uso y posesión del bien. El titular del derecho posesorio no puede transferir la tierra a otras personas. Por ejemplo, Don Jaime alquila el terreno de Don Antonio. Don Jaime sólo tiene el derecho posesorio sobre la tierra. Puede utilizar el terreno según lo acordado con Don Antonio, pero no puede transferirlo a otras personas. El derecho posesorio y el de propiedad pueden separarse entre sí. Tener el derecho de posesión no significa tener derecho de propiedad y viceversa, es por eso que los abogados de H&P Bangkok siempre aconsejan llevar a cabo una debida diligencia legal integral sobre la propiedad de la tierra.
Categorías de escritura en el Departamento de Tierras en Tailandia
La categoría de títulos de propiedad en Tailandia es diversa. Cada categoría tiene una limitación propia. Es obligatorio comprender cada categoría legal antes de emprender una acción legal con otros. La siguiente es la categoría de títulos de propiedad en Tailandia:
1. N.S. 4: Esta escritura tiene un símbolo rojo de Garuda en la parte superior del documento. El documento ilustra la propiedad de la tierra. Esta categoría de escritura es la categoría suprema de la escritura de propiedad. Puede venderse, poseerse o transferirse a otras personas.
2. N.S. 3 K: Esta escritura tiene un símbolo verde de Garuda en la parte superior del documento. El documento ilustra como certificado de utilización. El terreno, que tiene esta categoría de escritura, ha sido utilizado y ya cuenta con el mapa catastral del terreno. Debido a que el terreno tiene el mapa catastral, el terreno con N.S. Se puede solicitar la escritura 3 K para el N.S. 4 para la propiedad del terreno si éste cumple los requisitos de la autorización. Además, el terreno con N.S. 3 K se puede vender, poseer o transferir a otras personas como N.S. 4 escritura.
3. N.S. 3 y N.S. 3 Kh: Esta escritura tiene un símbolo de Garuda negro en la parte superior del documento. El documento ilustra también el certificado de utilización. Sólo certifica la posesión sobre el terreno sin la propiedad. Sin embargo, esta categoría de escritura no cuenta con el mapa catastral del terreno. Por lo tanto, no se puede transferir a otras personas hasta que se emita el mapa catastral.
4. Otros: También está la escritura con el simbolo de Garuda azul. La escritura con Garuda azul ilustra que una persona no puede tener la propiedad de la tierra y sólo puede tener el derecho de posesión. Normalmente, se utiliza en terrenos agrícolas. Las tierras de esta categoría no pueden transferirse excepto en casos especiales, que el gobierno permite.
Derechos sobre la tierra
1. Propiedad
La propiedad es el derecho según la ley. El propietario de una propiedad tiene derecho a utilizar, transferir u obtener el fruto de la propiedad, incluido el seguimiento de la propiedad para recuperarla y evitar que otra persona utilice dicha propiedad ilegalmente. Esta definición de propiedad figura en el artículo 1336 del código civil y comercial tailandés.
En otras palabras, el propietario puede utilizar y transferir la propiedad como desee. Una persona puede tener la propiedad del terreno mediante muchas acciones legales, como un acuerdo de compraventa. No obstante, se pueden aplicar otras leyes cuando se compra un terreno en Tailandia. Todavía existe una restricción para los extranjeros a la hora de comprar un terreno en Tailandia. Las leyes todavía prohíben que un extranjero tenga propiedad sobre la tierra en Tailandia, excepto en ciertos casos.
2. Derecho sobre el arrendamiento
El derecho sobre el arrendamiento difiere del derecho de arrendamiento. El derecho de arrendamiento se adjunta a la propiedad. Aunque se cambie el propietario de la propiedad, el derecho sobre el arrendamiento de la propiedad tampoco cambiará. A diferencia del contrato de arrendamiento, el derecho sobre el arrendamiento no termina con la muerte del arrendatario. El derecho sobre el arrendamiento caducará según la prescripción temporal o la extinción de dicho derecho. El derecho de arrendamiento se puede pactar sólo por 30 años y se puede pactar nuevamente cuando llegue el momento. El titular del derecho puede utilizar la propiedad según lo acordado con el propietario. Por lo tanto, el titular del derecho puede utilizar la propiedad como si fuera su propietario.
Sin embargo, el titular del derecho no puede transferir la propiedad a otras personas ya que dicho derecho se limita únicamente al propietario de la propiedad. La ley conexa sobre esta materia es la Ley de derecho sobre arrendamiento, que establece los requisitos para el derecho sobre arrendamiento.
Además, tenga en cuenta que el terreno que puede tener derecho de arrendamiento debe ser un terreno que solo pueda tener propiedad. En otras palabras, el terreno debe tener el título de propiedad con el Garuda rojo.
3. Usufructo
Este es un concepto de derecho civil que a veces no es totalmente comprendido por nuestros clientes que provienen de Jurisdicciones de Derecho Común. Existe un concepto legal en el sistema legal tailandés llamado “usufructo”. Este concepto permite a una persona poseer y administrar la tierra. También puede durar toda la vida del usufructuario. El usufructuario puede poseer el bien y hacer cualquier cosa sobre él.
Sin embargo, el usufructuario no puede transferir la propiedad a otras personas. Este derecho se limita únicamente al propietario de la propiedad. Además, el usufructo también puede ser por toda la vida del usufructuario. Es un derecho personal. Entonces, cuando muere el usufructuario, el derecho también termina en el usufructuario. No puede transmitirse a los descendientes del usufructuario por herencia, a diferencia de la propiedad. No existen restricciones al usufructo para los extranjeros, a diferencia de la propiedad. Por tanto, los extranjeros pueden registrarse para el usufructo y ostentar dicho derecho.
Para concluir, aunque en la mayoría de los casos un extranjero no puede tener la propiedad de la tierra en Tailandia, existen muchas alternativas que el extranjero puede utilizar para utilizar la tierra. Dichas alternativas incluyen el contrato de arrendamiento, el usufructo o el derecho de arrendamiento, etc. No obstante, la categoría del terreno también se tendrá en cuenta en el enfoque que se pueda aplicar. Para examinar un enfoque aplicable, se recomienda consultar con un profesional legal o abogado en Tailandia.
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