Durante el Decreto de Emergencia que se anunció debido a la pandemia mundial de Covid-19, las autoridades de Bangkok, así como de otras provincias de Tailandia, ordenaron el cierre de todos los grandes almacenes, centros comerciales y tiendas de la ciudad. Esta orden afectó negativamente a muchos sectores comerciales en Tailandia, especialmente restaurantes, hoteles boutique y tiendas de retail en los centros comerciales.
Los abogados en Bangkok de H&P reconocen un aumento de disputas relacionadas con el retraso o impago de tarifas de alquiler en propiedades comerciales en Tailandia, así como un crecimiento significativo de disputas entre accionistas dentro de empresas tailandesas debido a la falta de flujo monetario durante el período inmediato posterior al brote de covid-19.
Nuestros abogados han sido consultados varias veces para que brinden una opinión sobre si la tarifa de alquiler debe pagarse como de costumbre cuando el arrendatario y el arrendador no pueden operar su negocio durante el Decreto de Emergencia.
La regla general es que el contrato debe mantenerse “Pacta sunt servanda”, es decir, el principio se refiere a los contratos privados, destacando que las cláusulas contenidas son ley entre las partes, e implica que el incumplimiento de las respectivas obligaciones es incumplimiento del pacto.
En Tailandia, como jurisdicción de derecho civil, siempre que el contrato de arrendamiento sea válido, el arrendatario tiene que pagar las tarifas de alquiler como de costumbre, incluso si el arrendador no puede dejar que el arrendador use el espacio de alquiler, no es culpa del arrendador ni del propietario. arrendatario. El artículo 369 del Código Comercial no se puede aplicar para negarse a pagar la tarifa de alquiler en su totalidad de conformidad con el contrato de alquiler:
“Artículo 369. Una parte en un contrato recíproco puede rehusar el cumplimiento de su obligación hasta que la otra parte cumpla u ofrezca el cumplimiento de su obligación. Pero esto no se aplica si la obligación de la otra parte aún no ha vencido.
Después del brote de covid-19 en Tailandia, vimos escenarios legales en los que el propietario consideró renunciar total o parcialmente a la tarifa de alquiler. Sin embargo, esto no puede extenderse a todos los casos ya que es una decisión única del arrendador considerar este asunto que puede surgir de la negociación entre el arrendador y el arrendatario.
En caso de que el arrendatario no pueda hacer frente a los precios de alquiler durante la pandemia y las órdenes gubernamentales que afecten al arrendatario pierdan totalmente sus ingresos, el arrendatario no podrá considerarse en incumplimiento con respecto al artículo 205 del Código de Conducta Comercial. Esto evitará que el arrendatario pague cualquier daño adicional incurrido por el pago atrasado, incluidos, entre otros, intereses o multas diarias (referencia al artículo 224 del Código de Conducta Comercial). Las leyes pertinentes que se aplican son las siguientes:
«Artículo 205. El deudor no incurre en mora mientras la prestación no se haga a consecuencia de una circunstancia de una circunstancia de la que no es responsable.»
«Artículo 224. La abolladura del dinero devenga un interés durante la mora del siete y medio por ciento anual. Si el acreedor puede exigir un interés superior por cualquier otro motivo legítimo, éste se seguirá pagando.»
Si necesita asesoramiento legal sobre disputas relacionadas con el impago de las tarifas de alquiler de propiedades comerciales, comuníquese con nuestros abogados de Bangkok en info@abogadotailandia.com
