¿Qué es el Sap-Ing-Sith? Esta es una pregunta que suelen plantear a nuestros abogados —especializados en inversión inmobiliaria extranjera— personas, inversores extranjeros y clientes en el sur de Tailandia, en las islas o en zonas rurales. Ante el creciente interés por el concepto jurídico tailandés conocido como Sap-Ing-Sith, nuestro despacho de abogados en Tailandia, Herrera and Partners (H&P), ha elaborado una guía detallada sobre este derecho de propiedad registrado, el cual utilizamos para proteger a nuestros clientes extranjeros.
La titularidad y el uso de bienes inmuebles en Tailandia son aspectos fundamentales tanto para los inversores tailandeses como para los extranjeros. Esto resulta especialmente relevante para los ciudadanos extranjeros que desean asegurar acuerdos a largo plazo para el uso de propiedades —ya sea con fines residenciales o de otro tipo— en Tailandia, pero que, conforme a la legislación tailandesa, están sujetos a restricciones en cuanto a la propiedad de la tierra.
Un mecanismo jurídico que merece la pena considerar es el Sap-Ing-Sith, un derecho de propiedad establecido en virtud de la Ley Sap-Ing-Sith (B.E. 2562 / 2019). Esta normativa se introdujo con el fin de ofrecer una mayor flexibilidad en el uso de los bienes inmuebles y establecer una forma de derecho de propiedad más segura y transmisible —que puede utilizarse incluso como garantía—, ofreciendo así ciertas ventajas frente a los contratos de arrendamiento convencionales.
El Sap-Ing-Sith es un derecho de propiedad reconocido por la ley tailandesa. Confiere a su titular la facultad de utilizar y obtener beneficios de un inmueble de una manera muy similar a la de un propietario, siempre dentro del alcance y las condiciones estipulados por la ley. No obstante, es importante tener en cuenta que la titularidad de un *Sap-Ing-Sith* no otorga la propiedad del terreno en sí; más bien, constituye un derecho jurídico independiente, distinto de los derechos de propiedad que conserva el dueño del inmueble.
Legislación aplicable y propiedades susceptibles de registro bajo el régimen Sap-Ing-Sith
La normativa principal que regula el Sap-Ing-Sith es la Ley *Sap-Ing-Sith* (B.E. 2562 / 2019), la cual establece que los siguientes tipos de bienes inmuebles pueden ser objeto de un Sap-Ing-Sith:
• Terrenos que cuentan con un título de propiedad *Chanote* (documento *Nor Sor 4 Jor*). • Terrenos junto con los edificios o estructuras situados en ellos, siempre que el terreno esté amparado por un título de propiedad tipo *Chanote*; y
• Unidades de condominio registradas conforme a la Ley de Condominios.
La constitución de un Sap-Ing-Sith debe registrarse ante la autoridad competente en la Oficina de Tierras correspondiente. Tras el registro, el funcionario anotará la constitución de este derecho en el título de propiedad del terreno o de la unidad de condominio, y expedirá un certificado de Sap-Ing-Sith al propietario del inmueble
Un aspecto importante a tener en cuenta es que no es posible constituir un Sap-Ing-Sith sobre una parte del bien inmueble amparado por un título de propiedad o un título de unidad de condominio. Por consiguiente, resulta esencial realizar un examen exhaustivo de los documentos de titularidad y del alcance preciso de la propiedad antes de proceder con el registro.
Duración y derechos del titular de un Sap-Ing-Sith
Un Sap-Ing-Sith puede constituirse por un periodo máximo de 30 años, debiendo especificarse la duración aplicable en el momento del registro.
Una vez realizado el registro, el titular del Sap-Ing-Sith tiene derecho a utilizar el inmueble y obtener beneficios de él, de conformidad con los derechos especificados en el certificado de Sap-Ing-Sith. Asimismo, el titular adquiere derechos, deberes y responsabilidades respecto al inmueble, equivalentes en términos generales a los de un propietario, salvo las excepciones establecidas por la ley.
Por ejemplo, el titular puede destinar el inmueble a fines residenciales o a otras actividades permitidas por la legislación vigente y las condiciones de registro, asumiendo las obligaciones derivadas de dicho uso.
No obstante, los derechos del titular de un Sap-Ing-Sith no incluyen la facultad de recuperar la posesión del inmueble frente a quien carezca de un derecho legítimo para poseerlo, ni la de impedir injerencias ilícitas por parte de terceros. Dichas facultades permanecen en manos del propietario del inmueble. En tales circunstancias, el titular del Sap-Ing-Sith tiene la obligación de notificar al propietario del inmueble de forma inmediata.
Transmisión, hipoteca y sucesión
Una de las ventajas clave del Sap-Ing-Sith, especialmente en comparación con los derechos de arrendamiento convencionales, es que puede transmitirse, hipotecarse y transmitirse por herencia.
En particular, el titular de un Sap-Ing-Sith puede ejercer los siguientes derechos:
(1) Transmisión de derechos: El titular puede transmitir el Sap-Ing-Sith a otra persona, por lo general sin necesidad del consentimiento del propietario del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones legales aplicables.
(2) Hipoteca: El titular puede hipotecar el Sap-Ing-Sith como garantía para el reembolso de una deuda, de conformidad con el Código Civil y Comercial de Tailandia. Esto ofrece una opción de financiación adicional para aquellas personas que deseen utilizar sus derechos sobre el inmueble como garantía.
(3) Sucesión: El Sap-Ing-Sith puede ser heredado por los herederos legales del titular, conforme a la legislación sucesoria tailandesa, lo que permite al titular integrar este derecho en su patrimonio y en su planificación sucesoria.
Cualquier acto jurídico relacionado con un Sap-Ing-Sith debe formalizarse por escrito e inscribirse ante la autoridad competente, de acuerdo con la legislación aplicable.
Restricciones y consideraciones clave antes de constituir un Sap-Ing-Sith
Aunque el Sap-Ing-Sith ofrece diversas ventajas, los futuros titulares e inversores deben analizar detenidamente las restricciones legales aplicables y los posibles riesgos antes de proceder.
En primer lugar, si el inmueble está sujeto a una hipoteca, se ha constituido como garantía en virtud de la Ley de Garantías Empresariales (*Business Security Act*), o está sujeto a otros derechos o cargas inscritos, la constitución de un Sap-Ing-Sith requiere el consentimiento previo por escrito del acreedor hipotecario, del acreedor garantizado o del titular de los derechos correspondientes, según sea el caso.
En segundo lugar, aunque el propietario del inmueble puede seguir transmitiendo la propiedad del mismo a terceros tras la constitución de un Sap-Ing-Sith, no podrá constituir derechos reales adicionales sobre dicho inmueble sin obtener el consentimiento previo por escrito del titular del Sap-Ing-Sith. En tercer lugar, al finalizar un Sap-Ing-Sith, la propiedad de cualquier edificación o estructura construida, modificada o ampliada por el titular del Sap-Ing-Sith en el inmueble pasará a manos del propietario del mismo, salvo que las partes acuerden lo contrario. Este principio no se aplica a los acuerdos relativos a unidades en régimen de condominio (propiedad horizontal) regulados por la Ley de Condominios.
Asimismo, los inversores deben asegurarse de que el uso previsto para el inmueble cumpla con todas las leyes y normativas aplicables, incluidas las normas de edificación, la reglamentación urbanística y la legislación que regula las actividades comerciales. La constitución de un Sap-Ing-Sith no exime a su titular de la obligación de obtener las licencias, permisos o autorizaciones que puedan ser exigidos por otra normativa aplicable.
Perspectiva jurídica del despacho de abogados en Tailandia Herrera and Partners
Desde el punto de vista de nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario en Tailandia, de la firma Herrera and Partners (H&P), el Sap-Ing-Sith representa una opción jurídica potencialmente atractiva para quienes desean disfrutar del uso y los beneficios de un inmueble en Tailandia a largo plazo; en particular, para los inversores extranjeros que requieren una mayor flexibilidad que la que ofrecen los contratos de arrendamiento convencionales.
Su naturaleza —al ser transmisible, hipotecable y heredable— distingue al Sap-Ing-Sith de los derechos de arrendamiento o usufructo ordinarios contemplados en el Código Civil y Comercial de Tailandia. No obstante, es fundamental subrayar que el *Sap-Ing-Sith* no equivale a la propiedad del inmueble en cuestión y no debe considerarse un mecanismo legal mediante el cual los ciudadanos extranjeros puedan adquirir directamente la propiedad de terrenos en Tailandia.
Antes de formalizar cualquier transacción, los posibles inversores deben llevar a cabo una exhaustiva diligencia debida (*due diligence*) jurídica sobre el inmueble, examinar las cargas y derechos registrados existentes, analizar detenidamente las condiciones que rigen el uso, la transmisión y la extinción del Sap-Ing-Sith, y asegurarse de que los acuerdos entre el propietario del inmueble y el titular del derecho aborden adecuadamente todos los aspectos pertinentes.
Nuestro despacho de abogados en Bangkok, Herrera and Partners, ofrece asesoramiento y asistencia jurídica integral en relación con inversiones y transacciones inmobiliarias en Tailandia. Esto incluye la realización de procesos de debida diligencia sobre propiedades, la constitución y el registro de derechos Sap-Ing-Sith, así como la redacción de los acuerdos legales pertinentes. Nuestro objetivo es ayudar a los clientes a estructurar sus operaciones inmobiliarias con total confianza, garantizando al mismo tiempo el cumplimiento de la legislación y la normativa tailandesa aplicable.
Si desea consultar a nuestros abogados especializados en el sector inmobiliario en Tailandia sobre los derechos Sap-Ing-Sith, le invitamos a ponerse en contacto con nosotros a través del correo electrónico info@abogadotailandia.com
